Сдача в аренду жилья через портал Airbnb, размещение и правовые рекомендации для предпринимателей в Чехии

Интернет-портал Airbnb в настоящее время приобретает все большую популярность в Чехии. Согласно некоторым источникам, в течение года, уровень предложения на размещение в Праге вырос на 82%, что касается спроса — он возрос на 122%

Многие задумываются над тем, могли бы они сдать свою комнату, квартиру или дом для временного размещения через портал Airbnb. Портал является привлекательным для потенциальных хозяев как легкий и весьма интересный источник дохода.

Airbnb аренда и правовые нормы(отношения)

Если речь идет о сдачи в аренду квартиры, дома или отдельной комнаты с помощью портала Airbnb, советуем ознакомиться с юридическими аспектами данной деятельности.

Портал Airbnb является только посредником, договор заключается между владельцем жилья и заинтересованным в размещении лицом.

В первую очередь, следует сказать о том, что портал Airbnb, в качестве посредника, предоставляет контакты владельцев(лиц, предлагающих с помощью портала жилье) и заинтересованными в размещении лицами, и сам договор заключается непосредственно между владельцем жилья и претендентом на размещение. Владелец несет ответственность за проведение своей деятельности в рамках закона и согласно с условими портала Airbnb.

Перед регистрацией на портале, мы рекомендуем подробно ознакомиться со всеми правовыми документами, которые относительно обширны и, кроме того, доступны только на английском языке. Эти документы регулируют не только процесс регистрации на портале, но также условия оплаты, и обеспечивают гарантии от домовладельцев.

Основной темой данной статьи является правовой характер услуг, предлагаемых порталом Airbnb и краткий обзор чешского законодательства, которому домовладельцы, сдающие свою недвижимость (дома, квартиры или отдельные комнаты) через данную онлайн-платформу, должны следовать. В том случае, если домовладелец не будет исполнять прописанные в законе обязанности, он рискует стать участником частноправового спора (либо с гостями, либо непосредственно с порталом Airbnb), с возможностью наложения на него в дальнейшем санкций со стороны административных органов, в частности - управления по предпринимательской деятельности и налоговой инспекции Чехии.

Так как Airbnb является сильнейшей конкурентной моделью в противовес традиционным средствам размещения (гостиницы, гостевые дома, общежития), в ближайшее время возможно увеличение проверок со стороны администрации.

Аренда, аренда квартиры или гостиничные услуги?

С юридической точки зрения очень важно различать услуги, предоставляемые через портал Airbnb: «классическая» аренда(§ 2201 и след. Гражданского кодекса Чехии), сдача в аренду квартиры или дома(§ 2235 и след. Гражданского кодекса Чехии) или же оно может быть классифицировано как (договор на)размещение(§ 2326 и след. Гражданского кодекса).

Так к какой категории относится Airbnb?

Вариант 1: Аренда

Аренда как правило, заключается в том, что арендодатель вверяет арендатору вещь во временное пользование за определенную плату(аренду).

Вариант 2: Аренда дома или квартиры

Аренда дома или квартиры подразумевает под собой, что арендодатель передает арендатору квартиру или дом, или же их части для удовлетворения жилищных потребностей, то есть, арендатор заключает договор о проживании.

Гражданский кодекс предусматривает, что здесь не идет речи об аренде жилья в том случае, если арендатор будет использовать квартиру или дом для отдыха или любых других краткосрочных целей, что собственно подразумевает под собой сервис Airbnb. Аренда квартиры или дома, в данном случае, невозможна.

Вариант 3: Договор(соглашение) о размещении

Договор о размещении(или же временной аренды) подразумевает, домовладелец соглашается предоставить резиденту жилье для временного размещения. На первый взгляд, кажется, что это случай, подходящий для Airbnb.

Необходимо отметить, что юридические требования заключаются в том что учреждение должно быть предназначено только для временного проживания.

В пояснительной записке к гражданскому кодексу говорится, что такими учреждениями являются, например, отели, общежития и т.д. "Подобными учреждениями" для кого-то могут быть дачи, а также коттеджи и квартиры, используемые для коммерческого предоставления жилья, но согласно Постановлению (vyhláška №501/2006 Sb.) об общих требованиях к использованию земель, постройкой жилищного типа не являются частные и многоквартирные дома.(§ 2 písm. c) vyhlášky). vyhláška č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území výslovně uvádí, že stavbou ubytovacího zařízení nejsou rodinné a bytové domy (§ 2 písm. c) vyhlášky).

Принимающая сторона Airbnb - предприниматель.

Хотя, как было отмечено выше, через Airbnb нельзя заключить договор о проживании и хотя действует правило, что аренда недвижимости, жилых и нежилых помещений не является предметом для ИП (Согласно закону о индивидуальных предпринимателях), не смотря на это принимающая сторона является предпринимателем согласно закону о индивидуальных предпринимателях.

Как это возможно? На первый взгляд, в предыдущем пункте есть явная логическая несостыковка, которая возникает из-за разных дефиниций понятия «услуги по проживанию», которая является разной в законе о индивидуальных предпринимателях и в гражданском кодексе.

Согласно постановлению правительства 278/2008 под это понятие попадает предоставление гостиничных услуг не только во всех специализированных учреждениях (отели и пр.). но также и в жилых домах, семейных домах и в зданиях для семейного отдыха.

В случае размещения в жилых домах, семейных домах или же в зданиях для семейного отдыха объемом до 10 койко-мест, в рамках предоставления гостиничных услуг можно предложить гостям завтрак или любые другие услуги. Следовательно в соответствии с положениями о индивидуальной предпринимательской деятельности, решающим фактором является не место, где происходит проживание, а способ предоставления данного типа услуг.

Таким образом, принимающая сторона сервиса Airbnb соответствует понятию «предприниматель» на основании § 420 п. 1 гражданского кодекса Чешской Республики, в котором говорится, что предпринимателем, помимо всего прочего, является лицо, самостоятельно, своим именем, на свои средства и на свой риск осуществляющее предпринимательскую деятельность с долгосрочной перспективой.

Проживание, которое не считается ИП и гостиничные услуги, которые являются ИП.

Различия между договором аренды, который не является предметом ИП и договором о предоставлении гостиничных услуг, которые являются предметом ИП очень важны. Важны они прежде всего по двум причинам: Во-первых, касательно обязанности иметь лицензию на предоставление гостиничных услуг, и во-вторых, касательно налоговых обязательств.

Предпринимателю в области предоставления гостиничных услуг, необходимо сообщить о своем ИП на соответствующем отделении Торговой палаты ЧР до начала своего ИП. В случае, если ваше ИП касается исключительно гостиничных услуг через сервис Airbnb, речь идет о свободном ИП (категория «Гостиничные услуги»).

В соответствии с законом о подоходном налоге существует разделение доходов физических лиц на доходы от предпринимательской деятельности и доходы от сдачи недвижимости в аренду. Доходы от оказания услуг по размещению подпадают под первую категорию, то есть под доход от предпринимательской деятельности. Доход от самостоятельной деятельности и аренды, облагаются налогом по одной и той же ставке.

Аренда дома или квартиры, если вы не являетесь владельцем недвижимости

В том случае, если вы не являетесь владельцем дома или квартиры, часть которой хотите предложить Airbnb, соответственно, вы только арендатор и должны изучить Ваш договор аренды. При этом следует указать, разрешена ли субаренда, и если да, то на каких условиях. Если договор аренды не предусматривает субаренду, необходимо разрешение домовладельца.

Если вы не запрашивали согласия у собственника имущества, это будет считаться серьезным нарушением ваших обязательств, что в конечном итоге может привести к прекращению аренды арендодателем.

Стоимость спа-услуг и другие дополниельные сборы в качестве дополнительной пошлины

Эксплуатация жилых помещений, в зависимости от местного законодательства, при условии соблюдения обязательств местных сборов. Арендодатель в этом случае должен в соответствии с законом №. 565/1990 взыскать с жителей, которые приехали с целью отдыха соответсвующий сбор. Размер сбора, как правило, устанавливают туристические центры (курортные города или города с историческими достопримечательностями). Информация о том, если в вашем городе введен сбор, в том числе размер платы, посетите официальный веб-сайт вашего города.

Ведение записей при аренде через Airbnb

Хотя в законе используется терминология «арендодатель» и «размещение», не имеет решающего значения, на основании какого договора будет происходить проживание. Это будет, следовательно, также жилье по договору аренды. В связи со сборами, арендодатель обязан вести учет о периоде проживания, цели проживания, имя, постоянный адрес и номер удостоверения личности или паспорта.

Вы должны вести домовую книгу?

В случае, если вы предоставляете жилье иностранцам в соответсвии с Законом № 326/1999.. о пребывании иностранцев в Чехии, то вы имеете дополнительные обязанности. Здесь опять же, это не имеет значения, они не заключают договор о проживании; Арендодатель означает любое лицо, которое предоставляет жилье в обмен на оплату и в количестве проживающих более пяти. В качестве арендодателя у вас есть определенные обязанности и прежде всего оказывать необходимую помощь государственным органам, в частности полиции Чешской Республики.

Вы должны сообщать о пребывании иностранцев?

В том случае, если иностранец из Европейского союза, обязаны сообщать в иммиграционную полицию, если он планирует остаться дольше, чем 30 дней. В том случае, если это будет иностранец за пределами Европейского Союза обязаны сообщать о любом иностранце, который будет у вас будут размещен по меньшей мере,один день. Отчет о иностранцах может быть сделан с помощью формы на веб-сайте полиции по делам иностранцев.

Источник https://pravopropodnikatele.cz/airbnb-pronajem-pravni-povaha-ubytovani-doporuceni-pro-podnikatele/